Sælg og lej tilbage - SOLT

Præsentation af SOLT

Ølstykke portefølje

I Ølstykke Kommune i 2000 blev Toftehøjskolen, Hampelandskolen, Stengårdsskolen og Maglehøjskolen samt en grund solgt til et leasingselskab for 297 mio. kr. Omkostningerne hertil var på 3 mio. kr. I september 2004 blev der endvidere indgået aftale vedrørende Jørlunde Skole, som blev solgt for 5 mio. kr. I 2001 blev der indgået en aftale om renovering af kommunens skoler samt opførelsen af Bækkegårdsskolen. I alt udgjorde disse arbejder en udvidelse af leasingaftalen på 230 mio. kr. Således blev den samlede leasingaftale i Ølstykke Kommune på i alt 535 mio. kr.

Leasingaftaler

De indgåede leasingaftaler er uopsigelige i 30 år indtil 30/6 2030. Dog har kommunen i perioden 1/7 2018 til 30/6 2022 samt 1/7 2030 købsret til ejendommene for den restbogførte værdi. For Jørlundeskole gælder dog at denne aftale er uopsigelig i 25 år indtil 1/7 2029, men med en købsret pr. 1/7 2018, som er fastsat til 5,6 mio. kr. 

I aftalen vedrørende salget af de 4 skoler samt opførelse af Bækkegårdsskolen fremgår, at i de første 20 år består leasingydelsen alene af forrentning på 3 mdr. Euribor med et tillæg på 0,20 %. I de sidste 10 år afdrages investeringssummen på annuitetsmæssige vilkår, således at den restbogførte værdi den 30/6 2030 udgør 30 % af den oprindelige investeringssum.

I aftalen vedrørende Jørlunde Skole fremgår at i leasingafgiften er indregnet en nedskrivning af ejendommens værdi, således at der sker annuitetsmæssig nedskrivning af investeringssummen – leasingydelsen er baseret på en fast rente på 4,68 % med et tillæg på 0,25 %.  

I aftalen vedrørende renovering af skolerne fremgår, at den restbogførte værdi reduceres i takt med betaling af leasingafgiften på annuitetsmæssige vilkår, således at den restbogførte værdi er nedbragt fuldstændigt pr. 1. juli 2020. Leasingydelsen fastsættes ud fra den 3 mdr. Euribor med et tillæg på 0,20 %.  

Stenløse portefølje

I Stenløse Kommune blev Sandbjergskolen, Ganløse Skole, Lærkeskolen og rådhuset i 2000 solgt til et leasingselskab for 217 mio. kr. Omkostningerne hertil var på 2 mio. kr. I 2004 blev der indgået en samlet entreprisekontrakt for den integrerede institution Degnebakken på 11 mio. kr. I 2005 blev Veksø Skole og Slagslunde Skole solgt til leasingselskabet for 63 mio. kr.

I Stenløse Kommune blev der også indgået en aftale om renovering af kommunens skoler. Disse arbejder blev for hovedparten færdiggjort i 2005, og leasingaftalen blev udvidet med 209 mio. kr. Således blev den samlede leasingaftale i Stenløse Kommune på i alt 502 mio. kr.

Leasingaftaler

Den indgåede leasingaftale er uopsigelig i 25 år indtil 30/6 2025. Dog har kommunen i perioden 1/7 2013 til 30/6 2019 samt 30/6 2025 købsret til ejendommene til den restbogførte værdi.

I aftalen vedrørende salget af skolerne fremgår, at de første 15 år består leasingydelsen alene af forrentning på 3 mdr. Euribor med et tillæg 0,25 – 0,30 %. I de sidste 10 år afdrages investeringssummen på annuitetsmæssige vilkår, således at den restbogførte værdi den 30/6 2025 udgør 30 % af den oprindelige investeringssum.

I aftalen vedrørende renovering af skolerne fremgår, at de første 15 år består leasingydelsen alene af forrentning på 3 mdr. Euribor med et tillæg 0,25 – 0,30. I de sidste 10 år afdrages investeringssummen på annuitetsmæssige vilkår, således at den restbogførte værdi den 30/6 2025 er nedbragt til 0.

Samlet

Egedal Kommune har alt i alt bygningsmæssige leasingarrangementer til en værdi af 995 mio. kr.

Afkastet (renten) af den deponerede kapital går dels til at finansiere leasingafgiften (lejen for fortsat benyttelse af bygningerne) og dels til at sikre, at kommunen kan tilbagekøbe bygningerne, når leasingperioden udløber. 

Resultatet af SOLT viser i 2014 en nettoindtægt på 78,5 mio. kr. i forhold til det oprindelige budget på 65,1 mio. kr.

I forhold til det korrigerede budget er der en merindtægt på 13,4 mio. kr.

Afkast, leasingydelse og indbetaling

Kommunens SOLT-depoter med videre skal ses i sammenhæng med leasingforpligtigelsen på knapt 1 mia. kr.

Den første januar 2014 havde Egedal Kommune en depotformue på 776,3 mio. kr. Egedal Kommune har fire kapitalforvaltere, som på baggrund af mandat skal forvalte formuen.

Kommunens kapitalforvaltere har i løbet af 2014 genereret et afkast på 33 mio. kr. svarende til en forrentning på ca. 4,3 %.

Den samlede nettotilgang til SOLT-depotet (afkast minus leasingafgift) har været på 13,5 mio. kr. Lægges hertil den frivillige indbetalingen fra kommunen på 65,1 mio. kr., udgør den samlede tilgang til SOLT-depotet 78,5 mio. kr.

Herudover har der været hævet 155,8 mio. kr. fra depotet til dækning af udgifter vedrørende opførelse af nyt rådhus. Der har ligeledes været hævet 52,3 mio. kr. til tilbagekøb af Stenløse Rådhus.

Den samlede depotformue udgør herefter pr. 31/12 2014 645,8 mio. kr. 

Det er besluttet, at SOLT-depoterne kører som et lukket system. Det vil sige, at nettovirkningen af leasingydelse og afkast af kapitalen forbliver i depoterne, og derfor ingen virkning får på kommunens kassebeholdning.

Det lukkede system betyder, at overskuddet på 13,5 mio. kr. (overskud ekskl. indbetalingen på 65,1 mio. kr.) udelukkende påvirker depoterne hos kapitalforvalterne i positiv retning. Det lukkede system skal også sikre en opbygning af kapitalen således, at Egedal Kommune kan tilbagekøbe ejendommene ved leasingaftalernes udløb.

Finansiering af rådhus og sundhedscenter

Den 22. august 2012 besluttede byrådet at det nye rådhus og sundhedscenter skulle finansieres via ”lån” i SOLT-depot på 275 mio. kr.

”Lånet” fordeler sig således pr. 31/12-2014:

 

 

 

Som det fremgår af ovenstående tabel 2, har der over årene været et samlet overskud på 5,7 mio. kr. Beløbet dækker et forløb hvor Ølstykke Kommune i årene 2003– 2005 trak beløb ud af projektet til finansiering af andre områder, at årene 2006–2008 var meget dårlige, hvad angår afkast, men også at der har været år med væsentlige overskud.

De prognoser, som er udarbejdet omkring SOLT med henblik på, at kommunen kan tilbagekøbe ejendommene ved udløb af leasingkontrakterne, er beregnet på grundlag af et rentespænd på 1,34 % (spændet mellem den korte og lange rente) og et kontant indskud på 17 mio. kr. pr. år. Det indarbejdede rentespænd bygger på en historisk måling af forskellen på ”den lange” og ”den korte” rente i perioden 1998 til 2008.

Det fremgår endvidere af tabel 2, at der i 2014 har været et overskud på 13,5 mio. kr.

På nuværende tidspunkt udgør det samlede beløb på 5,7 mio. kr. sammen med de frivillige indbetalinger fra kommunen i princippet prisen for renovering af skolerne og rådhuset i Stenløse samt opførelse af ny skole.